家賃滞納や入居者同士の争いなど、賃貸経営において自分だけではどうにもならないトラブルが多く存在します。弁護士保険に加入しておくと、相談するか迷うような些細なトラブルから訴訟など法的な知識が必要な問題に対しても、安心して正しい対応を取ることができるでしょう。
今回は、不動産オーナーにとって起こり得る賃貸トラブルと対処法、弁護士保険に加入するメリットについてご紹介していきます。弁護士保険への加入を検討されている不動産オーナーの方はぜひ参考にしてみてください。
賃貸物件で多いトラブルについて
まずは賃貸経営をしている不動産オーナーにとってよくある法的トラブルや、法的トラブルが起きた際の対処法、解決に必要な法的知識について解説します。対処法を知っていると、実際に問題が起きた時に速やかに対応できることもあります。また、予測できる法的トラブルに対して被害を最小限に抑えられるかもしれません。
家賃滞納
賃貸経営をしていると、様々な法的トラブルに遭遇します。中でも入居者からの賃料の滞納トラブルが多く、対応に困っている物件オーナーもいるのではないでしょうか。
家賃の滞納が発生した場合、次のような方法で解決に向けて動きましょう。
・口頭や書面での請求
・内容証明郵便の送付
・契約の解除、物件の明け渡しの請求
・訴訟をする
家賃滞納が発生した場合、早くから対応を取ることが重要です。時間が経過して滞納額が増えれば増えるほど、全額回収することが困難になってくるためです。また、いずれ払ってくれるだろうと滞納を甘く見ていると、入居者側も滞納を繰り返すようになる可能性もあるので注意しなくてはなりません。
規約違反
賃貸物件でオーナーが知っておくべきトラブルに、入居者の規約違反が挙げられます。よくある例として、ペット禁止物件なのにペットを飼育している、友人などと同居し、契約内容を超えた人数でルームシェアをしている、無断で転貸をしている、居住用の物件を事務所や店舗として利用する、などが該当します。
規約違反を防ぐためには、規約を入居者に周知することが大切です。契約時に確認していたとしても、説明を忘れてしまう入居者や規約違反だと認識していない方も多いからです。
契約書とは別の書面で規約を配布する、掲示板に掲示するなど入居者へ規約について周知することをおすすめします。その他、違反した場合にペナルティを設ける、規約違反を知った場合に即座に対処するなども、規約違反が入居者間で広がらないためには重要と言えるでしょう。
こうした問題は、家賃滞納の被害と比べれば緊急性は低いかもしれません。しかし、放置していると物件全体のモラル低下へとつながるリスクがあります。
空室が増えていき、収益が見込めなくなる可能性も出てくるでしょう。問題が長期化し、解決が難しくなる前に、早めの対応が必要になってきます。
入居者同士のトラブル
賃貸物件では、入居者間で問題が発生するケースもあります。入居者のマナー違反や騒音、ベランダでの喫煙などが挙げられます。生活スタイルや家族形態が違うことで起こる問題もあるでしょう。入居者同士でトラブルが発生した場合は、次のように対応していくことをおすすめします。
・現状を把握する
・張り紙をする、注意文を全戸に配布する
・入居者を特定し、注意する
それでも解決が難しい場合
・内容証明郵便の送付
入居者同士のトラブルは、対応を誤ると大きな問題に発展しかねません。トラブルに発展する前に、物件利用のマナーについて契約書に記載する、入居時に入居者を選定するなど、オーナーとしてあらかじめ問題が発生しにくい対策をしておくことも大切です。
水漏れ
水漏れも、賃貸経営をする中で多いトラブルの一つです。入居者から水漏れの連絡を受けた場合の正しい対処法、大家さん側の修繕義務や責任範囲についても説明します。
入居者から水漏れの連絡をもらったら、まず状況を確認して水道業者へ連絡をしましょう。そして水道業者が来る間に被害が大きくならないよう応急処置を行います。その後、保険会社に連絡が必要となりますが、水漏れの原因によって大家さんか入居者のどちらが修理費用を負担するか決まってきます。
水漏れの原因が設備の老朽化からくる問題の場合は、大家さんに支払いの義務が生じます。洗濯ホースが外れていた、お風呂のお湯が溢れてしまったなど入居者の過失が原因の場合は、入居者が修理費用を負担します。
このように原因がわかりやすい場合は対処も比較的スムーズにいきますが、入居者の使い方に問題があったとしても、原因が老朽化した設備にもあった、となるとどちらに責任があるのか判断が難しくなります。こういった場合には専門の業者に依頼し、判断を仰ぐなどの対応が必要です。
退去時の原状回復
原状回復費用におけるトラブルもよく見られるケースの一つです。原状回復とは賃貸借物件を退去する際に借主（入居者）が入居時の状態に戻すことを意味します。原状回復は借主が行う義務ですが入居前と同じ状態で返すことは難しいものです。
オーナーが負担すべき損傷と入居者が負担しなくてはならない損傷は異なり、オーナーが負担すべき原状回復費用とは、通常の使用からくる賃貸物の損耗や、経年劣化からくる賃貸物の損傷が該当します。これら以外の使用によって生じた損傷は入居者が負担することになります。例えば、寝たばこをして床を焦がしてしまう、引越し作業で壁を傷つけてしまった場合などは、入居者が原状回復費用を負担します。
原状回復トラブルを回避するためには、次のような対策を取ると良いでしょう。
・契約時に原状回復費用の負担に関してきちんと説明する
・入居者立会いのもと物件の写真を撮っておく
退去時に入居者と原状回復費用を巡ってトラブルが大きくなるのは、お互い気持ちのいいものではありません。どこまでをどちらが負担するのかを争い、裁判に発展するケースもあります。入居者と交渉が難しい場合や、少しでも有利にトラブルを解決させるために弁護士へ相談するケースについても視野に入れておきましょう。
弁護士保険を使って賃貸トラブルを解決した事例
ここで、テナント家賃未払いのケースについて、自分で解決した場合と弁護士保険を利用し解決した事例をご紹介します。
オーナー自らが家賃未払いの相手と交渉をした際、退去はしてもらえましたが、連絡がとれなくなってしまいました。その結果、未払いの家賃と原状回復費用ともに支払われず、泣き寝入りする羽目になったのです。
このケースで弁護士保険を利用していた場合、弁護士を通して相手方と交渉し、未払いの家賃と原状回復費用を分割で支払ってもらえることになりました。
このように、弁護士に依頼して問題解決につながるケースもあります。不動産トラブルは金額も大きく、個人で解決するには難しい問題も多いので、いざという時のために弁護士保険の検討をおすすめします。
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賃貸トラブルは不動産に強い弁護士に相談しよう
不動産におけるトラブルは複雑なケースが多く、弁護士によって得意とするトラブル内容や実績が異なります。取り扱う内容や解決方法によっても費用が変わってくるので、自分が解決したい問題に強い弁護士に相談することが大切です。
相談内容と似た実績がある弁護士を選ぼう
賃貸トラブルは様々なケースがあるので、弁護士を選定する際には、解決したいトラブルに似た実績がある弁護士を見つけることが重要です。トラブルの相手が法人なのか個人なのかによっても解決方法は変わってくるので、無料相談などを利用し、ご自身に合った弁護士を選定しましょう。
弁護士保険に加入すれば弁護士を紹介してもらえる
弁護士保険の中には無料で弁護士を紹介するサービスが含まれているものもあります。身近に頼れる弁護士がいない方や、賃貸トラブルに強い弁護士をなかなか探せない方は、無料相談を活用して納得できる弁護士選びをするのが望ましいでしょう。
賃貸トラブルを早期解決したいなら弁護士保険に加入を！
今回は、賃貸経営におけるトラブルを紹介してきました。賃貸トラブルは自分の力だけでは解決できないケースも多く、訴訟などの法的な知識が必要となったり、問題が大きくなったりするなど、長引く場合も多いです。高額な費用を負担しないためにも、安心して賃貸業に取り組むためにも、弁護士への相談体制を備えておくことをおすすめします。
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